Überlegen Ärzte Vermögen außerhalb der Praxis aufzubauen, können sich dafür Immobilien eignen. Ein wesentlicher Hebel ist die Abschreibung (Absetzung für Abnutzung, kurz AfA). Für neu errichtete oder noch nicht fertiggestellte Wohngebäude, mit deren Herstellung in einem gesetzlich festgelegten Zeitraum begonnen wurde, kann unter bestimmten Voraussetzungen die degressive AfA genutzt werden.
Im Unterschied zur linearen AfA (fester Prozentsatz auf die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten) wird bei der degressiven AfA ein höherer Prozentsatz auf den jeweiligen Restbuchwert angewendet. Das führt zu deutlich höheren Abschreibungen in den ersten Jahren und somit tendenziell zu steuerlichen Verlusten. Die Verluste aus Vermietung und Verpachtung sind mit anderen Einkünften verrechenbar und mindern dadurch die laufende Steuerbelastung – dies ist gerade für Besserverdienende im Spitzensteuersatz attraktiv.
Zusätzlich kann für bestimmten Wohnungsneubau eine Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden. Werden die gesetzlichen Voraussetzungen (u. a. Neubau, Einhaltung definierter Kostenobergrenzen, langfristige Vermietungsabsicht) erfüllt, können neben der regulären AfA für einige Jahre zusätzliche Abschreibungen geltend gemacht werden. In der Summe lassen sich so in den ersten Jahren erhebliche Teile der Herstellungskosten steuerlich “vorziehen”.
So wirds besonders attraktiv
Ein Rechenbeispiel: Bei einem Investitionsvolumen von 550.000 Euro für den Gebäudewert zeigt sich der Unterschied zwischen den Modellen sehr deutlich: Wird für einen Wohnungsneubau die Kombination aus degressiver AfA und Sonderabschreibung genutzt, lassen sich in den ersten zehn Jahren Abschreibungen von rund 330.000 Euro geltend machen. Bei einer klassischen linearen AfA von zwei Prozent pro Jahr wären es im gleichen Zeitraum lediglich etwa 110.000 Euro.
Der Effekt: In den ersten Jahren fallen die Abschreibungen – und damit die steuermindernden Aufwendungen – in der degressiven Variante um ein Mehrfaches höher aus. Gerade bei Ärztinnen und Ärzten mit hohem zu versteuernden Einkommen reduziert das die laufende Steuerlast spürbar und erhöht die Nettorendite des Investments.
Kommt nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist ein Verkauf hinzu, wird das Modell besonders attraktiv: Wird eine vermietete Immobilie im Privatvermögen gehalten und liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre, ist der Veräußerungsgewinn in der Regel einkommenssteuerfrei. Ein Großteil der Herstellungskosten wurde bereits früh steuerlich “verbraucht”, während Wertsteigerungen nach zehn Jahren in der Regel steuerfrei realisiert werden können.
Mit dem Ehepartner “schaukeln”
In diesem Zusammenhang wird häufig auch die sogenannte “Ehegattenschaukel” diskutiert: Ein Ehegatte ist Alleineigentümer und veräußert die Immobilie nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei an den anderen Ehegatten. Dieser übernimmt das Objekt mit neuen (höheren) Anschaffungskosten und kann darauf erneut Abschreibungen vornehmen. In der Folge wird die steuerliche Abschreibungsbasis “hochgesetzt”, was die laufenden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nochmals reduziert.
Allerdings sind hierbei zahlreiche zivil- und steuerrechtliche Aspekte zu beachten, insbesondere zur Angemessenheit der Kaufpreisgestaltung, zur Finanzierung und zur Einbindung in das Gesamtvermögens- und Versorgungskonzept der Ehepartner.
Immobilieninvestitionen mit degressiver AfA, Sonderabschreibung und anschließender steuerfreier Veräußerung bieten damit eine wirkungsvolle Möglichkeit, steueroptimiert Vermögen aufzubauen. Für Ärztinnen und Ärzte kann dies einen wichtigen Baustein der langfristigen finanziellen Absicherung neben Praxis und Altersversorgung darstellen, sofern die wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen sorgfältig geprüft und auf die individuelle Situation abgestimmt werden.
